Buurtkamer krijgt twee jaar huur van huurdersvereniging

WEESP – Buurtkamer de Kastanje hoeft zich de komende twee jaar geen zorgen te maken of de huur wel betaald kan worden. Huurdersvereniging Wonen Met Maatwerk (WMM) neemt dat voor haar rekening.

Maandag kwamen bestuursleden van WMM op de koffie in de Buurtkamer om de symbolische cheque te overhandigen aan het bestuur van De Kastanje.

Blij
De medewerkers van de Buurtkamer zijn erg blij met de gift. De gemeente nam de huur de afgelopen jaren op zich, maar stopt daar mee en nu kan het buurtinitiatief zo weer twee jaar vooruit.

Potje
WMM kon de gift doen omdat zij nog een potje geld overheeft na de fusie van voormalig huurdersverenigingen AWV uit Weesp en Ons Belang uit Muiden. “Het is dan ook een eenmalige donatie”,  benadrukt voorzitter Nel Janssen. “Wij zochten projecten waarbij we het geld ten goede konden laten komen aan bewoners en de Buurtkamer was het eerste project waar we voor Weesp aan dachten.  Het zou toch zonde zijn als dit mooie initiatief niet door kan gaan.”

Meer projecten
Ook voor andere projecten in Weesp, Muiden en Muiderberg stelt WMM geld uit het potje beschikbaar.

Bron: Weespernieuws

Ymere verbreekt banden met huurdersvereniging De Vechtstroom

WEESP – Ymere heeft de banden met huurdersvereniging De Vechtstroom verbroken. Dat maakt de woningcorporatie vandaag bekend.

Het besluit komt volgens Ymere zelf niet als een verrassing. Huurdersvereniging De Vechtstroom is één van de huurdersverenigingen voor Weesp en Gooise Meren, naast WMM. Ymere heeft aangegeven vanaf volgend jaar nog maar met één huurdersorganisatie voor deze regio te willen werken. Er werd geprobeerd de huurdersorganisaties te laten fuseren, maar dat is niet gelukt.

Teveel verdeeldheid
Volgens regiomanager Kim Ronner van Ymere was er teveel verdeeldheid. “Verdeeldheid is niet in het belang van huurders. Samen met andere factoren leidt dat tot een onwerkbare situatie voor alle partijen. Na een zorgvuldige afweging is dat voor ons reden om de samenwerking met één van de twee huurdersorganisaties te beëindigen”, zo zegt ze.

Samenwerking verliep al langer moeizaam
Ymere gaat nu dus alleen verder met huurdersvereniging WMM, de woningcorporatie heeft geen vertrouwen meer in een constructieve toekomst met De Vechtstroom. “De samenwerking met De Vechtstroom verloopt al enige tijd moeizaam. Zo worden gemaakte afspraken niet altijd nagekomen of plotseling herzien. Daarnaast is volgens Ymere De Vechtstroom bestuurlijk relatief klein en daardoor kwetsbaar. Ymere benadrukt dat een kritische houding van De Vechtstroom geen reden is de samenwerking te beëindigen”, zo laat men weten.

Huurdersverenigingen De Vechtstroom en WMM zitten namens huurders van Ymere aan tafel als er bijvoorbeeld afspraken worden gemaakt met de gemeente over alles wat met huren te maken heeft. In iedere regio waar Ymere actief is, is er één huurdersvereniging. In Weesp en Gooise Meren zijn dat er twee.

Bron: Weespernieuws

Prestatieafspraken succesvol afgerond

Prestatieafspraken Weesp succesvol afgerond

Investeringen in nieuwbouw en renovatie zijn in balans met de inkomsten door verkoop: 40 om 40. Dat is het resultaat van de prestatieafspraken tussen de gemeente Weesp, woningcorporatie Ymere en de huurdersverenigingen WMM en de Vechtstroom. Met de ondertekening van de prestatieafspraken werd op dinsdag 13 december een intensief proces met af en toe stevige discussies afgerond. Karin Reilingh, regiomanager Ymere: “We delen dezelfde ambitie voor Weesp: voldoende en betaalbare woningen voor de sociale doelgroep. Met deze prestatieafspraken borgen we onze gezamenlijke inzet om die ambitie in de toekomst waar te maken.”

Dynamisch evenwicht

De drie partijen hebben uitgesproken gezamenlijk te willen zorgen voor een dynamisch evenwicht in de komende 4 jaar (2017-2020). Dit betekent dat de investeringen in nieuwbouw en renovatie in balans moeten zijn met de inkomsten door verkoop en de sociale woningvoorraad op peil blijft. De komende 4 jaar verkoopt Ymere daarom maximaal 40 woningen. Tegelijkertijd wordt samen met huurders en gemeente een haalbaar plan ontwikkeld om 40 sociale huurappartementen en 40 koopappartementen te bouwen op de locatie van de Kostverloren flat. De Talmastraat wordt in 2017 door Ymere gerenoveerd: alle partijen zijn het erover eens dat dit een noodzakelijke, urgente investering is.

Hogeweij

Voor 4 locaties in Hogeweij zijn procesafspraken gemaakt over de planvorming. Dit zijn de Kostverlorenstraat, Kostverlorenflat, Kastanjelaan tweede fase en de Plataanlaan. De gemeente Weesp, beide huurdersverenigingen en Ymere gaan in 2017 met elkaar om tafel zitten om zowel de financiële als inhoudelijke mogelijkheden voor renovatie en nieuwbouw op deze locaties uit te werken tot een breed gedragen plan. Uiteraard worden de zittende huurders hierbij nauw betrokken.

Bijdrage andere partijen

Voor de groei van de sociale woningvoorraad in Weesp wordt er ook naar andere partijen gekeken. Andere woningcorporaties kunnen mogelijk bijdragen aan de ambitie van de gemeente om 400 sociale koop en huurwoningen extra te realiseren. Ook marktpartijen kunnen wellicht een bijdrage leveren aan sociale koop en huisvesting van de middeninkomens. Wethouder Peter Eijking: “We gaan echter niet alleen op zoek naar andere partijen om onze ambities te realiseren. Ook nieuwe bouwlocaties en bouwmogelijkheden moeten onderzocht worden. Daar gaan we actief mee aan de slag.”

Verbetering positie huurders

Naast afspraken over de ontwikkeling van de woningvoorraad, hebben de drie partijen ook afspraken gemaakt die bijdragen aan de verbetering van de positie van huurders en woningzoekenden in Weesp. Enkele voorbeelden zijn:

  • instrumenten voor doorstroming,
  • een woonwensenonderzoek onder jongeren,
  • wijziging in het systeem van loting voor jongeren naar een combinatie van toewijzing op inschrijfduur en loting,
  • verduurzaming van de sociale huurvoorraad,
  • het continueren van investeringen in leefbaarheid.

Coen Klercq, van huurdersvereniging de Vechtstroom en Nellie Janssen van huurdersvereniging WMM: “Dit lijken misschien kleine instrumenten, maar voor de huurders en woningzoekenden die het betreft, met name jongeren en senioren, kan het een groot effect hebben. Elke huurder die met deze instrumenten geholpen wordt is er tenslotte één.”

Inflatie en huurbeleid

De inflatie was in 2010 gemiddeld 1,3 procent en werd vooral veroorzaakt door duurdere benzine, aldus het CBS. Naar verwachting wordt dit ook het percentage waarmee de huren op 1 juli 2011 verhoogd kunnen worden. Op dit moment is nog niet duidelijk hoe minister Donner het huurbeleid dat in het regeerakkoord is vastgelegd, in de praktijk vorm wil geven.

Onduidelijkheid
Zo is er onduidelijkheid over de mogelijke huurverhoging (maximaal 5 procent) voor huishoudens met een inkomen boven 43.000 euro. Is het nu al wettelijk mogelijk om afhankelijk van inkomen een ander percentage huurverhoging te hanteren? Het ministerie houdt er rekening mee dat hiervoor de wet moet worden aangepast. Het is ook nog niet duidelijk welke instantie inkomensgegevens van huishoudens gaat opvragen en/of controleren. Verder is ook het mee laten wegen van energielabels in het woningwaarderingsstelsel nog niet rond. Het wetsvoorstel staat nog niet op de plenaire agenda van de Tweede Kamer. Het is dus maar de vraag of dat nog voor 1 juli lukt.

Graag snel duidelijkheid

Huurverhoging voor huurders met inkomen boven de 43.000 euro 

Het kabinet wil huurverhogingen mogelijk maken tot 5 procent voor inkomens boven de 43.000 euro. Dit plan is nog niet uitgewerkt. Ook het ministerie kan nog geen uitleg geven. Daarom vroeg Aedes?Magazine alvast aan wetenschappers, de Woonbond, corporatiemedewerkers en andere deskundigen dit plan te verkennen.

Onrust bij sommige bewonersorganisaties. Beraad op corporatie kantoren. Zorgen over bergen administratie en andere bureaucratische rompslomp. Hier en daar ook optimistische verwachtingen. Het zijn allemaal reacties op het plan van het nieuwe kabinet om huurverhogingen mogelijk te maken voor huishoudens met een inkomen boven de 43.000 euro. Voor deze huurders van een gereguleerde woning staat de regering een maximale huurstijging van inflatie plus 5 procent toe. Het ligt voor de hand om bij het ministerie te rade te gaan voor een verhelderende toelichting op deze maatregel die 1 juli 2011 al moet ingaan. Maar dat verzoek blijkt te vroeg. Het ministerie heeft zelf nog zoveel vragen over ‘deze complexe problematiek’ dat antwoorden nu nog niet te geven zijn. Bel in januari maar terug, zegt een woordvoerder. Daarom laten wij wetenschappers, de Woonbond, corporatiemedewerkers en andere deskundigen verschillende aspecten van deze regeringsmaatregel alvast verkennen.

Meer huurders uit huis gezet wegens wietteelt

Woningcorporaties hebben vorig jaar opnieuw meer huurders uit huis gezet wegens wietteelt. Dit blijkt uit de jaarlijkse Bedrijfstakinformatie van branchevereniging Aedes. Vorig jaar werden 273 huurders op straat gezet omdat ze stiekem wietplantjes op zolder hadden staan. Een stijging van 11 procent ten opzichte van een jaar eerder. Aedes vereniging van woningcorporaties schrijft de stijging toe aan het toegenomen lik-opstuk- beleid van de sociale huisvesters bij dergelijke vergrijpen. ‘Huurders die hun sociale huurwoning misbruiken als wietplantage, spelen met vuur. Ook al is het alleen voor eigen gebruik. Het staat duidelijk in het huurcontract: thuis wiet telen mag niet. Er staan genoeg mensen op de wachtlijst voor een huurwoning die zich wel netjes aan de regels houden’, zegt een woordvoerder van Aedes.

De meeste uitzettingen vonden plaats in de provincie Zuid-Holland. Daar werd vorig jaar 88 keer een huurcontract verscheurd.
Noord-Brabant en Limburg maken de top 3 compleet, met respectievelijk 60 en 40 uitzettingen.
Meer huurders uit huis gezet wegens wietteelt

Uit de cijfers van Aedes blijkt tevens dat het corporatiebeleid steeds strenger wordt. In 2008 vonniste de rechter nog 308 keer dat een huurder kon worden uitgezet vanwege wietteelt. In 246 gevallen werden huurders ook daadwerkelijk op straat gezet. Vorig jaar oordeelde de rechter in 290 gevallen dat voor dit vergijp een uitzetting terecht was en werd 273 keer tot uitzetting overgegaan. Het strenge beleid van corporaties ten opzichte van wietteelt staat in schril contrast met de zachte aanpak van huurders met betalingsproblemen. ‘Huurders rücksichtlos op straat zetten omdat zij in de financiële problemen zitten gaat lijnrecht in tegen de sociale taak van corporaties: mensen opvangen die een steuntje in de rug nodig hebben’, aldus de woordvoerder.

Lokale lasten stijgen

Nieuws 2Corporaties kunnen in 2011 met een verhoging van de waterschapsbelasting te maken krijgen, afhankelijk van het waterschap. De waterschapsbelasting voor een gezin met een eigen woning stijgt in 2011 naar verwachting gemiddeld met 2,1 procent. Dat blijkt uit een eerste inventarisatie van de tarieven van de waterschappen. De ontwikkeling van het tarief verschilt per waterschap. Bij zeven waterschappen daalt het tarief of ligt de stijging onder het inflatieniveau van dat voor het komende jaar wordt voorzien (1,5 procent). Bij 13 waterschappen is de stijging beperkt tot iets boven de inflatie (tussen 2 en 4 procent). Bij vijf waterschappen ligt de voorziene belastingstijging hier beduidend boven (tussen 4,5 en 8,5 procent).

OZB, rioolrechten en afvalstoffenheffing
Hoewel de prijzen van woningen zijn gedaald, verhogen veel gemeenten de OZB. Ook rioolrechten en de afvalstoffenheffing stijgen gemiddeld met respectievelijk 3 en 1,7 procent. Deze cijfers komen uit onderzoek dat de Vereniging Eigen Huis in november heeft uitgevoerd.

Fierensmarge
Goed nieuws is dat het voortaan mogelijk is bezwaar te maken tegen elke WOZ-beschikking, ook als het 7 van 14 waardeverschil klein is. Dat kan op basis van een recente uitspraak van de Hoge Raad. Op basis daarvan is de zogeheten ‘Fierensmarge’ vervallen. Gemeenten hanteerden deze marge tot nu toe: bij verschillen.

Huren is weer hip

AMSTERDAM – Het sfeertje van eind jaren zestig was recent nog steeds te proeven bij het jubileum van
de Nederlandse Woonbond.

Houd huren betaalbaar

Vergeet hier de snelle pakken en stropdassen, zo kenmerkend voor de vastgoedwereld. In het pand aan de Amsterdamse Nieuwe Achtergracht verschenen vooral no-nonsense mannen en -vrouwen die een alternatieve lifestyle uitstralen. Paarse broeken, zelfgebreide truien. Bij de ingang geen lease Volvo’s en BMW’s, maar fietsen. Heel veel fietsen. De kiem voor de belangenvereniging van huurders werd 45 jaar geleden gelegd. Voortgekomen uit organisaties als de Landelijke Organisatie Belangengroepen Huisvesting, het Landelijk Ombudsteam Stadsvernieuwing en het Nederlands Verbond van Huurders werd precies twintig jaar geleden de Nederlandse Woonbond opgericht. Maar waar tot voor kort nogal meewarig werd gedaan over huurders – ’ach, die sukkels die geen eigen huis kunnen kopen’ – is door de crisis dat neerbuigende wel omgeslagen. Want huren is weer in, huren is hip, door te huren blijf je niet met je dure koopwoning zitten, nog jaren gemangeld door torenhoge hypotheken en woekerpolissen…

Lachen
Ronald Paping, directeur van de Nederlandse Woonbond, moet wel lachen om die omslag in denken. „We zijn van een actieclubje uitgegroeid tot een professionele organisatie die de helft van de huurders, een slordige anderhalf miljoen leden, vertegenwoordigt. Actievoeren kunnen we nog steeds hoor! Maar liever sluiten we deals, het gaat immers om de huurders.” Maar louter feestvieren doen ze zeker niet bij de jarige bond. Door de verzelfstandiging van veel woningbouwcorporaties zijn de huren afgelopen jaren fors gestegen. In ons land gelden de hoogste woonlasten van Europa, met een gemiddelde maandelijkse huur van 400 tot 450 euro. Volgens Paping gaat het om 30,9 procent van het besteedbaar inkomen, daar waar de gemiddelde Europeaan op slechts 22,2 procent zit. Kanttekening: de kwaliteit van onze huurhuizen ligt wel hoger. Recent wapenfeit van de Woonbond is dat de verhuurders tot actie gemaand zijn om renovatie op te pakken en energiezuinige maatregelen te nemen. „Veel huurders stoken namelijk nog voor de mussen. De huren gaan komende tijd opnieuw fors omhoog, met name in de Randstad. Vooral inkomensgroepen die 43.000 euro verdienen, gaan aanzienlijk meer betalen. Tot 5 procent boven de inflatie. Er wordt door de overheid ook heel veel geld weggehaald dat tot voor kort in de branche werd gestoken. Het gaat om honderden miljoenen euro’s.”

Scheefwonen
Ronald Paping noemt de recent weer opgelaaide discussie over ’scheefwonen’, waarbij grootverdieners in veel te goedkope huurwoningen blijven zitten, een ongenuanceerd verhaal. „Er zijn gewoon weinig mensen met hoge inkomens in woningen met een lage huur. Als je veel verdient, wil je meestal niet in die wijken leven waar dat soort huizen nu eenmaal vaak staan.
Het beeld alsof onze halve bevolking ver beneden zijn stand woont, is lachwekkend. Bovendien: als het al eens voorkomt, is dat juist goed voor de diversiteit in een wijk. Hoe gemêleerder hoe beter. We willen geen gettovorming in dit land!” De Nederlandse Woonbond vraagt de politiek hoe het kan dat er 1 miljard euro wordt weggehaald bij de huurders „in ruil voor weinig of niets”, terwijl morrelen aan de hypotheekrenteaftrek zo ongeveer als doodzonde geldt. „Onrechtvaardig, de koopsector is in ons land ook nog eens groter dan het huursegment”, meent Paping. „Wij stellen helemaal geen onredelijke eisen. Gelijke behandeling van huurders en kopers, daar gaat het ons om. We moeten in dit land naar een woontoeslag, voor beide groepen. Dus weg met de hypotheekrenteaftrek, die vooral de topinkomens spekt. Een huis kopen, kun je vergelijken met een piramidespel. Dat kan toch niet de bedoeling zijn? We moeten naar een veel ontspannener markt.” Volgens Paping – die zelf niet eens in een huurhuis woont – hoort het tot voor kort zo bejubelde eigenwoningbezit bij een bepaald tijdsbeeld. Lachend, met zo te zien een heel klein beetje pijn in de ogen: „Dat tijdsbeeld ligt nu achter ons.”

Huurder betaalt geen bemiddelingskosten

Een huurder die reageert op een advertentie van een makelaar in verband met een huurwoning, hoeft
geen bemiddelingskosten te betalen. Hij is ten slotte niet de opdrachtgever.
Veel makelaars bemiddelen ook bij huur en verhuur. In hun algemene voorwaarden is vaak opgenomen dat
bij huurbemiddeling de huurder een bedrag aan makelaars- of bemiddelingskosten moet betalen. Deze
bepaling is echter onredelijk als het de verhuurder is die de makelaar de opdracht voor de bemiddeling heeft
gegeven. De makelaar mag deze kosten niet in rekening brengen bij de huurder, net zo min als dat de
verhuurder dat mag via zogenaamde ‘servicekosten’.

‘Dat is bij ons gebruikelijk’

Dat het in de makelaardij weliswaar gebruikelijk is dat de bemiddelingskosten door de huurder betaald
moeten worden nadat de huurovereenkomst tot stand is gekomen, betekent nog niet dat dit ook redelijk is.
Huurders betalen zo onterecht vele honderden euro’s aan bemiddelingskosten. Een bij de totstandkoming
van een huurovereenkomst gemaakt beding is namelijk nietig, als daarbij door een derde een onredelijk
voordeel wordt overeengekomen. En dat is het geval bij bemiddelingskosten die doorberekend worden door
de makelaar aan de huurder.

Verhuurder is opdrachtgever
Als je dus als huurder reageert op een aangeboden huurwoning op een site van een makelaar en er komt
een huurovereenkomst tot stand, dan dient de verhuurder als opdrachtgever de makelaar te betalen

Kooprecht voor huurders: Goed idee of niet?

In het nieuwe regeerakkoord blijft de aanpak van de getergde woningmarkt bij een set onsamenhangende
maatregelen. Rutte en zijn ministersploeg richten zich vooral op corporaties. Zo spreekt het
regeerakkoord van een kooprecht: huurders van corporatiewoningen moeten hun huurwoningen, tegen
een ‘redelijke’ prijs, kunnen kopen als zij daar interesse in hebben. Over het verkopen van woningen door
woningcorporaties is al veel geschreven. Er zijn goede argumenten om er voor te zijn en ook goede
argumenten om tegen te zijn. Wat vaak mist in de argumentatie is de mening van de consument zelf. Aan
de Nederlandse huurders en kopers is gevraagd hoe zij tegenover dit kooprecht staan.

Kooprecht
Een meerderheid (63%) van de Nederlandse consumenten vindt het kooprecht een goed idee. Slechts een
klein deel (10%) vindt het geen goed idee. Daarnaast vinden kopers (65%) het vaker een goed idee dan
huurders (60%). En de hogere inkomens (72%) vinden het vaker een goed idee dan de laagste inkomens
(58%). Tot slot valt op dat samenwonenden of gehuwden met of zonder kinderen (resp. 66% en 67%)
positiever over het idee zijn dan alleenstaanden of éénoudergezinnen (resp. 55% en 49%). Van die laatste
twee groepen vindt zelfs een relatief grote groep het kooprecht een slecht idee.

Samenvattend kunnen we stellen dat met name de tweeverdieners met een hoger inkomen dit plan een
goed idee vinden. Volgens USP is dat echter niet de groep waarvoor dit kooprecht nou in eerste instantie
bedoeld is. Dit is namelijk niet de groep waarvoor een koopwoning normaliter echt buiten bereik ligt. Onder
de groep waarvoor het kooprecht wel bedoeld is ziet ook een groot deel het kooprecht zitten, maar zorgen
zijn er ook. De zorgen richten zich met name op het feit dat dan de voorraad sociale huurwoningen afneemt.
Met name bij de éénoudergezinnen en alleenstaanden zien we deze zorg terug. Zij hebben vaak zelf
ondervonden hoe lastig het is om een betaalbare woning te vinden. Ook zijn er zorgen over het feit dat
mensen die zich maar net een koopwoning kunnen veroorloven, vaak moeilijk het onderhoud van de
buitenkant van de woning kunnen bekostigen. Dat laatste komt de leefbaarheid in wijken (uitstraling en
onderhoud van de woningen) niet ten goede. Daarnaast kan een corporatie voor de leefbaarheid in een wijk
het meeste betekenen, wanneer haar aandeel van het bezit hoog is. Het kooprecht kan dit bezit
versnipperen.

Redelijke prijs
En dan de volgende vraag: wat is dan een ‘redelijke prijs’ volgens de Nederlandse consument? Daarover zijn
de meningen tussen de verschillende groepen meer verdeeld dan over invoering van het kooprecht zelf.
Kopers vinden het een goed idee maar dan wel met name tegen een prijs die gelijk of dicht tegen de
marktwaarde aan ligt (80% tot 100% van de marktwaarde). Huurders vinden echter dat de ‘redelijke prijs’
tussen de 50% en maximaal 80% van de marktwaarde zit. Ook de hogere inkomens zijn vaker van mening
dat de marktwaarde van de woning een ‘redelijke prijs’ is dan de laagste inkomens. Verder is een
meerderheid van de Nederlanders van mening dat een huurder minimaal 5 jaar in de woning moet wonen
voordat het kooprecht gaat gelden.

Conclusie
We kunnen dus concluderen dat voor de gemiddelde Nederlander de ‘redelijk prijs’ een groter discussiepunt
vormt dan het kooprecht zelf. De vraag blijft uiteraard hoe succesvol dit recht wordt. Uit ervaringen van USP
en vele corporaties blijkt dat het namelijk nog zeer lastig is om huurders over te halen om hun woning
daadwerkelijk te kopen. De interesse van huurders lijkt altijd groot (gemiddeld 24%) maar in de praktijk
wordt die interesse, ondanks de gedane inspanningen van de corporaties, maar zelden omgezet in een
daadwerkelijke koop (gemiddeld 2%-5%). En stel dat de interesse, met dit kooprecht, toch heel groot wordt.
Dan blijkt uit bovenstaande cijfers dat met name de huurders met een hoger inkomen positief zijn. Deze
huurders zullen meer dan gemiddeld gebruik maken van het kooprecht. Zij wonen momenteel in het
algemeen in de duurdere en kwalitatief betere woningen van de corporatie. Een gevolg van het verkopen
van deze woningen, is dat de voorraad van de corporaties niet alleen afneemt maar ook kwalitatief
verslechterd. Het kabinet doet er verstandig aan om zich eens goed af te vragen of dat, naast de voordelen
die eigen woningbezit oplevert, een wenselijke ontwikkeling is.

Content | Menu | Access panel