De inflatie was in 2010 gemiddeld 1,3 procent en werd vooral veroorzaakt door duurdere benzine, aldus het CBS. Naar verwachting wordt dit ook het percentage waarmee de huren op 1 juli 2011 verhoogd kunnen worden. Op dit moment is nog niet duidelijk hoe minister Donner het huurbeleid dat in het regeerakkoord is vastgelegd, in de praktijk vorm wil geven.

Onduidelijkheid
Zo is er onduidelijkheid over de mogelijke huurverhoging (maximaal 5 procent) voor huishoudens met een inkomen boven 43.000 euro. Is het nu al wettelijk mogelijk om afhankelijk van inkomen een ander percentage huurverhoging te hanteren? Het ministerie houdt er rekening mee dat hiervoor de wet moet worden aangepast. Het is ook nog niet duidelijk welke instantie inkomensgegevens van huishoudens gaat opvragen en/of controleren. Verder is ook het mee laten wegen van energielabels in het woningwaarderingsstelsel nog niet rond. Het wetsvoorstel staat nog niet op de plenaire agenda van de Tweede Kamer. Het is dus maar de vraag of dat nog voor 1 juli lukt.

Graag snel duidelijkheid

Het kabinet wil huurverhogingen mogelijk maken tot 5 procent voor inkomens boven de 43.000 euro. Dit plan is nog niet uitgewerkt. Ook het ministerie kan nog geen uitleg geven. Daarom vroeg Aedes?Magazine alvast aan wetenschappers, de Woonbond, corporatiemedewerkers en andere deskundigen dit plan te verkennen.

Onrust bij sommige bewonersorganisaties. Beraad op corporatie kantoren. Zorgen over bergen administratie en andere bureaucratische rompslomp. Hier en daar ook optimistische verwachtingen. Het zijn allemaal reacties op het plan van het nieuwe kabinet om huurverhogingen mogelijk te maken voor huishoudens met een inkomen boven de 43.000 euro. Voor deze huurders van een gereguleerde woning staat de regering een maximale huurstijging van inflatie plus 5 procent toe. Het ligt voor de hand om bij het ministerie te rade te gaan voor een verhelderende toelichting op deze maatregel die 1 juli 2011 al moet ingaan. Maar dat verzoek blijkt te vroeg. Het ministerie heeft zelf nog zoveel vragen over ‘deze complexe problematiek’ dat antwoorden nu nog niet te geven zijn. Bel in januari maar terug, zegt een woordvoerder. Daarom laten wij wetenschappers, de Woonbond, corporatiemedewerkers en andere deskundigen verschillende aspecten van deze regeringsmaatregel alvast verkennen.

Woningcorporaties hebben vorig jaar opnieuw meer huurders uit huis gezet wegens wietteelt. Dit blijkt uit de jaarlijkse Bedrijfstakinformatie van branchevereniging Aedes. Vorig jaar werden 273 huurders op straat gezet omdat ze stiekem wietplantjes op zolder hadden staan. Een stijging van 11 procent ten opzichte van een jaar eerder. Aedes vereniging van woningcorporaties schrijft de stijging toe aan het toegenomen lik-opstuk- beleid van de sociale huisvesters bij dergelijke vergrijpen. ‘Huurders die hun sociale huurwoning misbruiken als wietplantage, spelen met vuur. Ook al is het alleen voor eigen gebruik. Het staat duidelijk in het huurcontract: thuis wiet telen mag niet. Er staan genoeg mensen op de wachtlijst voor een huurwoning die zich wel netjes aan de regels houden’, zegt een woordvoerder van Aedes.

De meeste uitzettingen vonden plaats in de provincie Zuid-Holland. Daar werd vorig jaar 88 keer een huurcontract verscheurd. Noord-Brabant en Limburg maken de top 3 compleet, met respectievelijk 60 en 40 uitzettingen.

Uit de cijfers van Aedes blijkt tevens dat het corporatiebeleid steeds strenger wordt. In 2008 vonniste de rechter nog 308 keer dat een huurder kon worden uitgezet vanwege wietteelt. In 246 gevallen werden huurders ook daadwerkelijk op straat gezet. Vorig jaar oordeelde de rechter in 290 gevallen dat voor dit vergijp een uitzetting terecht was en werd 273 keer tot uitzetting overgegaan. Het strenge beleid van corporaties ten opzichte van wietteelt staat in schril contrast met de zachte aanpak van huurders met betalingsproblemen. ‘Huurders rücksichtlos op straat zetten omdat zij in de financiële problemen zitten gaat lijnrecht in tegen de sociale taak van corporaties: mensen opvangen die een steuntje in de rug nodig hebben’, aldus de woordvoerder.

Corporaties kunnen in 2011 met een verhoging van de waterschapsbelasting te maken krijgen, afhankelijk van het waterschap. De waterschapsbelasting voor een gezin met een eigen woning stijgt in 2011 naar verwachting gemiddeld met 2,1 procent. Dat blijkt uit een eerste inventarisatie van de tarieven van de waterschappen. De ontwikkeling van het tarief verschilt per waterschap. Bij zeven waterschappen daalt het tarief of ligt de stijging onder het inflatieniveau van dat voor het komende jaar wordt voorzien (1,5 procent). Bij 13 waterschappen is de stijging beperkt tot iets boven de inflatie (tussen 2 en 4 procent). Bij vijf waterschappen ligt de voorziene belastingstijging hier beduidend boven (tussen 4,5 en 8,5 procent).

OZB, rioolrechten en afvalstoffenheffing
Hoewel de prijzen van woningen zijn gedaald, verhogen veel gemeenten de OZB. Ook rioolrechten en de afvalstoffenheffing stijgen gemiddeld met respectievelijk 3 en 1,7 procent. Deze cijfers komen uit onderzoek dat de Vereniging Eigen Huis in november heeft uitgevoerd.

Fierensmarge
Goed nieuws is dat het voortaan mogelijk is bezwaar te maken tegen elke WOZ-beschikking, ook als het 7 van 14 waardeverschil klein is. Dat kan op basis van een recente uitspraak van de Hoge Raad. Op basis daarvan is de zogeheten ‘Fierensmarge’ vervallen. Gemeenten hanteerden deze marge tot nu toe: bij verschillen.

AMSTERDAM – Het sfeertje van eind jaren zestig was recent nog steeds te proeven bij het jubileum van
de Nederlandse Woonbond.

Vergeet hier de snelle pakken en stropdassen, zo kenmerkend voor de vastgoedwereld. In het pand aan de Amsterdamse Nieuwe Achtergracht verschenen vooral no-nonsense mannen en -vrouwen die een alternatieve lifestyle uitstralen. Paarse broeken, zelfgebreide truien. Bij de ingang geen lease Volvo’s en BMW’s, maar fietsen. Heel veel fietsen. De kiem voor de belangenvereniging van huurders werd 45 jaar geleden gelegd. Voortgekomen uit organisaties als de Landelijke Organisatie Belangengroepen Huisvesting, het Landelijk Ombudsteam Stadsvernieuwing en het Nederlands Verbond van Huurders werd precies twintig jaar geleden de Nederlandse Woonbond opgericht. Maar waar tot voor kort nogal meewarig werd gedaan over huurders – ’ach, die sukkels die geen eigen huis kunnen kopen’ – is door de crisis dat neerbuigende wel omgeslagen. Want huren is weer in, huren is hip, door te huren blijf je niet met je dure koopwoning zitten, nog jaren gemangeld door torenhoge hypotheken en woekerpolissen…

Lachen
Ronald Paping, directeur van de Nederlandse Woonbond, moet wel lachen om die omslag in denken. „We zijn van een actieclubje uitgegroeid tot een professionele organisatie die de helft van de huurders, een slordige anderhalf miljoen leden, vertegenwoordigt. Actievoeren kunnen we nog steeds hoor! Maar liever sluiten we deals, het gaat immers om de huurders.” Maar louter feestvieren doen ze zeker niet bij de jarige bond. Door de verzelfstandiging van veel woningbouwcorporaties zijn de huren afgelopen jaren fors gestegen. In ons land gelden de hoogste woonlasten van Europa, met een gemiddelde maandelijkse huur van 400 tot 450 euro. Volgens Paping gaat het om 30,9 procent van het besteedbaar inkomen, daar waar de gemiddelde Europeaan op slechts 22,2 procent zit. Kanttekening: de kwaliteit van onze huurhuizen ligt wel hoger. Recent wapenfeit van de Woonbond is dat de verhuurders tot actie gemaand zijn om renovatie op te pakken en energiezuinige maatregelen te nemen. „Veel huurders stoken namelijk nog voor de mussen. De huren gaan komende tijd opnieuw fors omhoog, met name in de Randstad. Vooral inkomensgroepen die 43.000 euro verdienen, gaan aanzienlijk meer betalen. Tot 5 procent boven de inflatie. Er wordt door de overheid ook heel veel geld weggehaald dat tot voor kort in de branche werd gestoken. Het gaat om honderden miljoenen euro’s.”

Scheefwonen
Ronald Paping noemt de recent weer opgelaaide discussie over ’scheefwonen’, waarbij grootverdieners in veel te goedkope huurwoningen blijven zitten, een ongenuanceerd verhaal. „Er zijn gewoon weinig mensen met hoge inkomens in woningen met een lage huur. Als je veel verdient, wil je meestal niet in die wijken leven waar dat soort huizen nu eenmaal vaak staan.
Het beeld alsof onze halve bevolking ver beneden zijn stand woont, is lachwekkend. Bovendien: als het al eens voorkomt, is dat juist goed voor de diversiteit in een wijk. Hoe gemêleerder hoe beter. We willen geen gettovorming in dit land!” De Nederlandse Woonbond vraagt de politiek hoe het kan dat er 1 miljard euro wordt weggehaald bij de huurders „in ruil voor weinig of niets”, terwijl morrelen aan de hypotheekrenteaftrek zo ongeveer als doodzonde geldt. „Onrechtvaardig, de koopsector is in ons land ook nog eens groter dan het huursegment”, meent Paping. „Wij stellen helemaal geen onredelijke eisen. Gelijke behandeling van huurders en kopers, daar gaat het ons om. We moeten in dit land naar een woontoeslag, voor beide groepen. Dus weg met de hypotheekrenteaftrek, die vooral de topinkomens spekt. Een huis kopen, kun je vergelijken met een piramidespel. Dat kan toch niet de bedoeling zijn? We moeten naar een veel ontspannener markt.” Volgens Paping – die zelf niet eens in een huurhuis woont – hoort het tot voor kort zo bejubelde eigenwoningbezit bij een bepaald tijdsbeeld. Lachend, met zo te zien een heel klein beetje pijn in de ogen: „Dat tijdsbeeld ligt nu achter ons.”